Představa, že si na vlastním pozemku můžete bez ptaní postavit cokoliv, je bohužel jednou z nejčastějších pastí, do kterých majitelé zahrad padají. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) spolu s prováděcí vyhláškou č. 146/2024 Sb. o požadavcích na výstavbu sice drobným stavbám výrazně rozvolnily ruce, stále však platí jasné mantinely.
Pokud je překročíte byť jen o půl metru, z drobného záměru se stává stavba vyžadující povolení – se všemi formalitami, výkresovou dokumentací a poplatky.
Jaké limity musíte v roce 2026 dodržet, abyste mohli stavět zcela bez jednání se stavebním úřadem?
1. Drobné stavby do 40 m² (až 50 m²): Kdy stavíte v plně volném režimu?
Podle současné legislativy patří většina běžných zahradních domků do kategorie drobných staveb. Pro ně platí, že nevyžadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu, pokud splňují následující podmínky:
Zastavěná plocha: Zastavěná plocha domku nesmí přesáhnout 40 m² (u stavby k doplňkovému účelu k rodinnému domu lze v souladu s novým stavebním zákonem uvažovat limit až 50 m²).
Výškový limit: Stavba může mít maximálně jedno nadzemní podlaží a její výška nesmí přesáhnout 5 metrů.
Hloubka podzemních prostor: Pokud má domek sklep nebo podsklepení, podzemní část nesmí jít hlouběji než 3 metry.
Pozor na definici zastavěné plochy: Zastavěná plocha se měří podle vnějších obvodových stěn stavby u terénu. Započítávají se do ní i přesahy nosných konstrukcí a uzavřené verandy!
2. Odstupové vzdálenosti od hranice pozemku (Pravidlo 2 metrů)
To, že stavba splňuje rozměrové limity, ještě neznamená, že ji můžete umístit kamkoliv. Klíčovým legislativním parametrem je odstup od sousedního pozemku.
Základní pravidlo: Umístění stavby musí být minimálně 2 metry od hranice sousedního pozemku.
Výjimka z odstupu: Pokud potřebujete domek umístit bližší než 2 metry od plotu (nebo přímo na hranici pozemku), legislativa to umožňuje pouze za předpokladu, že získáte písemný souhlas souseda a stavební úřad vám udělí výjimku.
Odvádění vody: Zákon výslovně zakazuje, aby dešťová voda ze střechy stékala na sousední pozemek. Při stavbě blíže k hranici je povinností osadit kvalitní okapový systém směřující na váš pozemek.
3. Nezastavitelná plocha a Územní plán obce
Než si zakoupíte či nakonfigurujete svůj vysněný domek, musíte si prověřit ještě jeden zásadní dokument – Územní plán vaší obce.
Koeficient zastavění pozemku: Mnoho obcí stanovuje maximální procento pozemku, které smí být zastavěno (např. max. 30 % celkové výměry). Do tohoto limitu se započítává rodinný dům, garáž, zpevněné plochy i nový zahradní domek.
Regulativy vzhledu: Některé obce nebo chráněné krajinné oblasti (CHKO) mají v územním plánu striktní požadavky na sklon střechy (např. zákaz plochých střech), barvu krytiny nebo použié materiály.
Co se stane, když limity překročíte?
Pokud navrhnete zahradní domek s plochou např. 55 m² nebo s výškou 5,5 metru, stavba automaticky spadá do režimu stavby vyžadující povolení záměru. To znamená:
Nutnost vypracování projektové dokumentace autorizovaným inženýrem/architektem.
Vyjádření dotčených orgánů (vodaři, plynárenství, životní prostředí).
Podání žádosti a absolvování schvalovacího řízení na stavebním úřadě.
Shrnutí podmínek pro stavbu bez úřadů v roce 2026
┌─────────────────────────────────────────────────────────┐
│ STAVBA BEZ STAVEBNÍHO POVOLENÍ │
├──────────────────────────┬──────────────────────────────┤
│ Zastavěná plocha │ max. 40 m² (až 50 m² u RD) │
├──────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│ Výška stavby │ max. 5 metrů │
├──────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│ Podlažnost │ 1 nadzemní podlaží │
├──────────────────────────┼──────────────────────────────┤
│ Odstup od plotu │ min. 2 metry od hranice │
└──────────────────────────┴──────────────────────────────┘
Hlídejte si limity zastavěné plochy přímo při návrhu
V našem 3D konfigurátoru máte plnou kontrolu nad rozměry své stavby. Při upravování šířky a délky domku se vám okamžitě přepočítává celková zastavěná plocha v metrech čtverečních. Můžete si tak snadno vyladit rozměry tak, aby se váš projekt přesně vešel do zákonných limitů pro stavbu bez vyřizování na úřadech.